Если компания-застройщик нарушает условия договора долевого участия, вы имеете полное право подать на нее в суд и потребовать выплаты неустойки, руководствуясь ФЗ-214 Федерального закона России (здесь же указывается, как именно вы должны это делать). Учитывая суммы взысканий, о которых, как правило, идет речь, перед началом процесса следует заручиться поддержкой квалифицированного юриста.
Распространенные ошибки дольщиков
Если несколько наиболее распространенных ошибок, совершаемых дольщиками застройщиков-нарушителей. И главная из них состоит в том, что граждане верят — в скором времени вопрос решится мирным путем, и после получения ключей от квартиры, они дождутся от компании и компенсации.
Что происходит в реальности? Передав ключи, застройщик отказывается от любых дополнительных выплат и, например, банкротит себя. В качестве примера можно привести ситуацию с банкротством одного из объектов ПИКа, случившуюся осенью 2018 года. Подумайте о том, насколько известна эта организация, и насколько выгодной может быть процедура признания собственной неплатежеспособности, если компания решилась на нее.
Еще одна часто совершаемая ошибка — невнимательное изучение договора ДДУ. Перед тем, как инициировать процесс взыскания компенсации с застройщика, удостоверьтесь в том, что просрочка действительно началась. Дело в том, что строительные компании указывают в соглашениях несколько дат. Поэтому многие дольщики просто не понимают, на какие сроки необходимо ориентироваться. Они принимают в расчет день, месяц и год ввода здания в эксплуатацию, обращаются в суд с иском, и в результате «идут домой» ни с чем.
Время введения здания в эксплуатацию не равно времени передачи квартиры. Между датами этих событий разница может составлять свыше 10-12 месяцев. Для примера, если многоэтажка вводится в эксплуатацию 31.12.2018 года, а передача жилья в ней назначена на 31.12.2019 года, то просрочка начнет действовать лишь с 2020 года.
Если вы хотите получить со строительной компании-нарушителя все причитающиеся по закону деньги в виде неустойки по договору долевого участия, необходимо сразу заявлять в суде не только сумму нынешней неустойки. Иными словами, вы можете требовать выплату и за будущее нарушение сроков. Самое важное — найти и представить судье доказательства обоснованности таких требований.
Предположим, что длительность вашей просрочки по договору ДДУ составляет 7 суток, и застройщик «задолжал» вам, например, на 7 тыс. рублей. Вы не можете знать, как долго компания станет нарушать сроки сдачи недвижимости в дальнейшем. Но вы можете потребовать выплаты неустойки «до момента получения ключей». В таком случае остаток компенсации, сумма которого пока неизвестна, вам достанется после того, как вы примите жилье.
Следующая ошибка: понимание того, что застройщик не сможет сдать недвижимость в положенный срок и дальнейшее ожидание развития ситуации. Начинайте действовать незамедлительно после наступления просрочки по договору ДДУ. Обращайтесь с иском в суд без промедления, в противном случае вы «застрянете в очереди». После получения ключей, огромное количество инвесторов станут настаивать на выплате неустойки за срыв сроков. Как мы уже сказали выше, всегда есть опасность того, что компания-нарушитель просто обанкротит себя и выведет средства со своих счетов. В таком случае суд вы, конечно, выиграете, а вот реальной компенсации не дождетесь.
Отказ от услуг юриста – последствия
Одна из наиболее серьезных ошибок, которую может совершить пострадавший дольщик, состоит в отказе от юридической помощи. У любой компании-застройщика имеется свой юрист, «справиться» с которым в суде самостоятельно вы просто не сможете. Адвокат нарушителя будет готов к любым аргументам и сможет опровергнуть все ваши обвинения без особых проблем.
Юридическая поддержка нужна вам не только в суде, но и на стадии досудебного разбирательства. Например, для грамотного составления претензии. Написать документ и направить его застройщику вы, теоретически, можете и самостоятельно. Однако в дальнейшем эта бумага станет играть огромную роль в судебном процессе. Именно на ее основании вы сможете настаивать на выплате вам компенсации за моральный ущерб и штрафа в размере 50% от суммы неустойки. Не используйте шаблоны, которые предлагаются в интернете. Обращайтесь за помощью к специалистам.
Досудебная претензия — о чем необходимо знать?
В Рунете можно найти множество шаблонов досудебных претензий о взыскании за просрочку по ДДУ. Все, что необходимо сделать — подставить в нужные строчки собственные сведения: ФИО, наименование и адрес компании-нарушителя, желаемую сумму компенсации. Однако для того, чтобы не допустить ни одной ошибки в документе и верно указать сумму требований, рекомендуем воспользоваться юридической поддержкой.
Представим себе, что претензию вы оформили правильно. Теперь вам остается правильным образом передать ее в строительную фирму. Распространенная ситуация: пострадавший дольщик приходит в офис компании и видит менеджера на рецепшене. Он передает ему две копии документа, на которые сотрудник застройщика ставит печать «Принято», собственную роспись и дату получения. Довольный, инвестор забирает свою копию претензию и ожидает суда.
Однако на судебном заседании выясняется, что менеджер вовсе не является работником фирмы, и никакой претензии вы ей не передали. А если компания не получила досудебную претензию, то и штраф в 50% от суммы присужденной неустойки она платить не должна.
Чтобы не оказаться в такой ситуации, переписывайтесь и взаимодействуйте с застройщиком только с помощью Почты РФ. Отправляйте документ заказным письмом с уведомлением о вручении и описью. Крайне важно, чтобы письмо было направлено на юридический адрес организации.
Способы взыскания компенсации за просрочку по ДДУ
Настаивать на выплате денег за нарушение сроков по договору ДДУ можно:
- Через суд общей юрисдикции;
- Через арбитраж.
Вне зависимости от того, какой вариант вы выберите, вы должны отправить компании-нарушителю досудебную претензию с требованием заплатить неустойку. Еще раз отметим, что без отправки этого документа, 50% штрафа, предусматриваемого по закону «О защите прав потребителей», вам не получить.
Особенности судебного разбирательства
Процессы взыскания неустойки в суде общей юрисдикции и арбитраже имеют немало отличий. Но будьте готовы к тому, что в любом случае требуемая вами сумма компенсации, как и размер штрафа, будет занижена. Российские суды урезают их, руководствуясь (по просьбе строительных фирм) Гражданским Кодексом, в частности, его 333 статьей.
Как правило, через арбитраж удается получить 70-75% от запрашиваемой суммы. Через районный суд можно получить и того меньше — 30-40%.
Еще один довод в пользу обращения в арбитраж — слушания проходят быстрее. В суде общей юрисдикции дело может тянуться до полугода-года. Прибавьте к этому многие месяцы на реальное взыскание присужденного штрафа и неустойки.
Руководство к действию для дольщика
Если вы понимаете, что компания-застройщик не сможет сдать вам недвижимость в срок, регламентированный договором долевого участия, звоните либо пишите нашим юристам через форму обратной связи на данном сайте. Исковые требования, учитывая все преимущества такого решения, мы будем направлять на рассмотрение в арбитражный суд, а значит, сможем отсудить максимум причитающейся дольщику компенсации.
В отличие от районных судов, в арбитраже редко апеллируют к статье №333 Гражданского Кодекса, на основании которой сумма неустойки и, соответственно, штрафа столь существенно урезается.
Краткий список услуг, предоставляемых юристами «Коллегии правовой защиты граждан», пострадавшим дольщикам в таких случаях:
- Предварительные консультации, определение перспектив дела и линии поведения инвестора.
- Оформление претензии.
- Признание права собственности на не сданную квартиру.
- Составление судебного искового требования.
- При необходимости, расторжение договора ДДУ.
- Принуждение компании-нарушителя заплатить максимальную сумму за нарушение сроков и условий ДДУ.
Также наши юристы имеют успешную практику взыскания компенсации всех дополнительных расходов, связанных со срывом сроков (снижения ежемесячных платежей по жилищному займу, платы за аренду квартиры/комнаты во время просрочки).
